Вторичный рынок жилья и кредитование

Дата публикации: 15 сентября 2015 в 15:11

Тенденции

Экономический кризис сильно повлиял на покупательскую способность и предпочтения населения, которое раньше хотело иметь у себя в пользовании только самые новые, модные, современные вещи. Теперь же в целях экономии покупатели начинают задумываться о том, насколько выгодно совершать сделки на вторичном рынке.

Как свидетельствует статистика, продажи новых квартир и автомобилей просели н десятки процентов, тогда как цены на вторичном рынке упали незначительно. Причин этому несколько. Во-первых, на первичном рынке цену выставляют дилеры, застройщики и т.д., то есть крупные компании. Закладывая определенную маржу и себестоимость, они не готовы сбрасывать цену, а потому в моменты безденежья спрос на их предложения попросту падает.

Иное дело — вторичный рынок. Здесь цена отталкивается не только от соотношения «спрос-предложение», но и от того, насколько сильно и быстро хочет продать имущество собственник актива. То есть, наличие денег у одних, их нежелание отказываться от планируемой покупки, например, автомобиля, и отсутствие денег у других — и формируют вторичный рынок.

Во-вторых, цена на вторичный актив куда привлекательнее. Например, новая машина, выехавшая из салона, тут же теряет до 20% своей стоимости, оставаясь при этом полностью новой. Если у человека вообще не было никакой квартиры, но были накопленные сбережения и планы на её покупку, то такой покупатель будет рад любому варианту даже на вторичном рынке.

Кредитование на вторичном рынке недвижимости имеет некоторые особенности, которые зависят от требований самого банка. Например, при оформлении жилой квартиры или дома на вторичном рынке в кредит вы можете столкнуться со следующими вопросами:

• возраст дома, в котором приобретается квартира, имеет ограничения. Купить квартиру в довоенной постройке вам никто не даст;
• полное соответствие документов на недвижимость с фактическим состоянием квартиры. Метраж, расположение стен, наличие выгребной ямы на участке, хотя её нет в техпаспорте — все это банк учтет. И если будут отмечены несовпадения, банк не примет такую ипотеку до тех пор, пока все перепланировки не будут узаконены;
• квартира должна соответствовать минимальным жилым требованиям. Наличие плесени на стенах (условно говоря), отсутствие сантехники и т.д. станут причиной отказа. Согласитесь, банку ведь потом такую квартиру продавать в случае непогашения долга. И если вы возможно и согласны жить в таких условиях, то вот другие люди — вряд ли;
• у каждого банка могут быть свои требования по отношению к возрасту правоустанавливающих документов. То есть, если квартира была куплена нынешним собственником в течение последних трех лет, то согласно законодательству, в рамках срока исковой давности можно признать покупку недействительной. Некоторые банки рискуют связываться с квартирами, по которым были недавние сделки, но просят при этом заключить титульное страхование, то есть страхование от потери права собственности на недвижимость. А это дополнительные расходы заемщика;
• у некоторых банков есть требования к этажности квартиры: если этаж первый или последний, может потребоваться больший первоначальный платеж, например, не 30%, а 50%.

Допустим, вы все же решились на покупку вторичного жилья. Для начала определитесь с банком, который согласится на кредитование. Ведь может случиться так, что вам понравится квартира, но банк откажется выдавать ссуду. Уточнив все требования банка к объекту ипотеки, смело принимайтесь за поиски. Делать это лучше самостоятельно, поскольку различные риэлтерские агентства зачастую стремятся или содрать деньги, или обмануть клиента.

Как только вы нашли вожделенное жильё, проконсультируйтесь с юристом на предмет того, насколько правомочны правоустанавливающие документы. Теперь вы полностью готовы заключать с банком ипотечный договор.

Покупая кредит на вторичном рынке, вы рискуете столкнуться с некоторыми неприятностями. Если на первичном рынке проблемой может быть только лишь некачественная застройка или мошеннические действия застройщика, то со вторичным рынком все сложнее. Во-первых, документы на сделку могут быть оспорены со стороны родственников или наследователей недвижимости. Банк проверяет это, но может что-то и упустить из-за отсутствия информации. Судебные тяжбы вам уж точно не нужны. Во-вторых, нет информации о том, кто жил в квартире. Нам знакомы случаи, когда новые владельцы такого жилья с удивлением узнавали от соседей, что в квартире жили люди с открытой формой туберкулеза.

Впрочем, это только лишь частные случаи, говорящие о том, что при покупке жилья на вторичном рынке нужно быть предельно внимательным.

Покупка автомобиля в кредит на вторичном рынке еще сложнее, чем недвижимость. Во-первых, в большинстве случаев банки ограничивают возраст б/у авто 3-5-ю годами. Во-вторых, даже у машин с таким возрастом нет гарантии, что она эксплуатировалась бережно, и что пробег у неё реальный. Прекрасно это понимая, банки предлагают достаточно зверские условия: высокие страховые платежи и большой первоначальный взнос. Впрочем, вариантом может быть покупка автомобиля у специализированных комиссионных салонов, что добавит некоторую гарантию к качеству приобретаемого товара.

Думаем, в двух словах мы обрисовали вам ситуацию с кредитованием на вторичном рынке. Брать кредит на покупку нового актива или же воспользоваться предложениями вторичного рынка — решать вам. И мы уверены, что вы всегда сможете сделать правильный выбор.